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“金九银十”楼市调研:市场整体平稳 区域分化显现

2019-12-05 13:31:09

国庆期间,北京青龙湖区域房地产项目开始打折,价格也有所下降,但“稳定性”仍然是房地产顾问王蒙(化名)对今年以来区域房地产市场表现的最直接感受。

“稳定”一词也适用于全国房地产市场的表现。数据显示,1月至9月,北京、上海等22个热门城市共签约住宅131.1万套,同比增长2.8%。

01新房市场:“十一”交易情况略好于去年同期

10月2日,在距离北京青龙湖公园不远的地方,1.5公里长的胡荃西路两侧停着私家车。"这些都是购房者的车."王蒙解释说,由于国庆假期的到来,来看房子的人比平时多了一点。作为物业顾问,王蒙目前负责青龙湖地区四个项目的接待工作。从他对游客的体验来看,这个地区最近几个月的波动不大。有许多集中项目进入市场,竞争相对激烈,但总体客流和价格相对稳定

在一个以园林景观为重点的项目的营销大厅里,买家熙熙攘攘。销售人员表示,青龙湖地区环境良好,价格低廉,对资金不足的购房者极具吸引力。国庆期间,各种项目推出了优惠活动,来访人数有所增加。离这里不远,北京天湖会议中心另一家知名开发商的营销大厅,虽然已经接近晚上7点,但还是有看房者陆续出来。该项目的销售人员表示,国庆期间参观房屋的人数比平时多,过去几个月价格和营业额相对稳定。

除青龙湖地区外,亦庄、大兴等地区的销售办事处也存在类似情况。易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,行业评论称,今年的“金、九、银、十”并不是市场交易量的下降,而是“与之前的高增长相比增长放缓”。根据易居研究所的数据,10月1日至7日,北京新建商品住宅的周转面积为21300平方米,比去年同期的19129平方米增长了11.35%。

从全国市场来看,"十一"黄金周期间房地产市场的成交量也略好于去年同期。克里的数据显示,从10月1日到7日,30个典型城市销售了167万平方米新增商品房,比去年同期略有增长3%。

各个城市的营业额都有所上升,一线城市以9%的同比增幅领先。克里数据认为,北京方面主要受益于市场上非竞争性住房的集中,这种集中稳步释放了刚性需求。深圳继续其先前的销售繁荣。“十一”黄金周期间,新增商品住宅周转面积同比大幅增加。

二线城市的房地产市场总体稳定,只有武汉、重庆、福州等个别城市新房销售量同比下降。大多数城市保持稳定增长。青岛、济南、杭州均表现突出,同比增幅超过100%。苏州的崛起势头略显不足。三线、四线城市新房销量略有增长,增幅为3%,各城市市场差异显著。受基数较低的影响,温州、扬州、莱芜等交易量明显增加,呈现“双增”态势。在珠三角城市群中,佛山、肇庆、江门等城市的营业额同比下降40%以上。莆田、茂名、韶关、惠州等城市新房成交量稳步上升。

业内人士认为,由于不同城市在土地供应、人口流动和政策控制方面的差异,新房的数量和价格趋势也会有所不同。“成交量和价格涨跌是正常的。总体而言,中国房地产市场正处于稳定发展阶段。”

二手房市场:表现因地而异,房地产市场整体稳定。

除了新房,二手房市场最近表现也相对平稳。在位于北京丰台马家堡的一家知名房地产代理店,房地产顾问冉立(化名)表示:“二手房交易涉及诸多因素,数量每月都在波动,但总体情况相对稳定。”冉立以它的商店为例。7月和8月的营业额分别为9台和8台。9月份,由于外部住房供应减少,交易量下降。

“二手房上市价格有所下降,但最终交易价格与过去相比没有太大变化。例如,上市价格已从500万元涨到490万元,但交易价格并未降低,只是议价空间缩小了。”冉立表示,目前市场预计将保持稳定,市场上需求刚性的买家数量正在增加,且挂牌价格过高的房屋不具有竞争力。

据凯里数据,9月30日至10月6日,重点监控的19个城市二手房成交量为56.9万平方米,同比增长8.9%。其中,被监测的一线城市二手房成交量同比出现负增长。二线和三线城市二手房成交量同比正增长。

数据显示,“十一”黄金周期间,北京二手房数量仅为41套,比去年减少了3套。诸葛住宅搜索数据研究中心的分析师郭世英认为,人们的想法正在改变。国庆节期间,更多的人选择旅游或回家探亲,而不是呆在北京买房,这导致网上订票数量减少。与此同时,今年的房地产市场监管保持了高压态势。购房者有强烈的观望情绪,对进入市场持谨慎态度,这进一步导致北京“十一”黄金周期间二手房网上招牌数量下降。

回顾9月份,各城市二手房的价格和成交量也有所上升和下降,但总体趋势是稳定的。

壳牌研究所监测的25个城市的数据显示,惠州的营业额大幅增长,环比增长35.92%。厦门、烟台、合肥、杭州、重庆、北京、成都等交易量萎缩,合肥环比下降30.23%。从成交价格来看,13个城市环比正增长,其中惠州二手房平均成交价格最高,环比上涨5.43%。青岛二手房交易平均价格环比下降5.66%,是环比降幅最大的城市。北京是二手房平均交易价格最高的城市,达到每平方米59685元,环比下降2.44%。

03未来房地产市场:“住房没有被炒”仍然是主要基调

“每年的9月和10月,房地产市场都受到业内和业外的高度关注。传统上来说,这两个月是销售的黄金时期,在某种程度上代表了当前的市场形势。”业内人士表示,由于近年来的持续调控政策,今年"金九银十"房地产市场没有出现热点态势,但表现较为平稳。

中原地产首席分析师张大伟也认为,自2009年以来,房地产市场监管对行业周期的影响远远大于购房者的自发行为。此外,10月正好是国庆假期,人们观念的变化也导致“金、九、银、十”市场不比以前好。

对于今年“九金十银”的表现,颜跃进表示:“从一些城市来看,9月份的交易数据从8月份到8月份略有上升,也在逐年增长。一些媒体报道称,“金银不够好”,或者一些城市项目供应量的增加导致客户存储和查询不尽如人意。

从今年来看,中国房地产市场表现更加稳定。中原地产研究中心(Centaline Real Estate Research Center)的统计数据显示,前9个月,在22个受监控的热门城市,共有131.1万套住宅单元签约,比去年同期的112万套增加了2.8%。张大伟表示,今年春节过后,房地产市场经历了一个成交量增加的“小春天”。随后,由于各种监管政策的影响,第三季度房地产市场逐渐回归理性,整体市场保持稳定。对于房地产市场的未来表现,张大伟认为应该基于贷款优惠利率(lpr)、住房企业的供给和融资变化等因素。

根据中国人民银行的规定,从10月8日开始,抵押贷款利率将开始从“基于基准利率”上调至“基于lpr再加一些点数”。其中,第一套贷款利率不得低于相应期限贷款市场的报价利率;二手房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场利率加60个基点。

张大伟认为,抵押贷款“锚改”后,市场更加关注各地的执行情况,10月份市场暂时保持稳定。住房搜索副总裁朱戈(Zhu ge)表示,目前,由于住房贷款的“锚定变化”,利率没有太大变化,即使有所上升,实际购房成本也非常有限,不会对市场预期产生重大影响。

Kerri数据认为,虽然“11”黄金周楼市数据总体良好,但市场稳定状况并未发生根本性变化。从政策角度来看,即使一些城市宽松,政策的主旨仍然是“房屋不会被炒”、“房价会稳定”、“预期会稳定”。与住房相关的信贷渠道相对紧张。随着10月份新抵押贷款利率机制的实施,市场仍处于强烈的观望情绪。此外,近期住宅企业“降价和成交量”的冲刺表现在一定程度上推高了市场成交量。然而,这种以利润为代价的策略是不可持续的,未来市场稳定是一个很有可能的事件。

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